十一假期歷來是房地產(chǎn)市場的重要節(jié)點，而今年的黃金周尤為特殊。今年國慶前，管理層高頻次釋放積極信號，先是央行發(fā)布包括降首付、降存量房貸等一系列樓市大禮包，而北上廣深一線城市隨后也相繼放寬樓市限購政策旨在從供需兩端穩(wěn)定樓市，提振市場信心。這些政策對四季度樓市的刺激作用能否有效促進改善性需求的釋放，解決房地產(chǎn)市場供需不均衡的問題？后續(xù)的政策跟進有哪些需要注意的問題？樓市回暖是否有希望與節(jié)前的A股牛市一同拉動四季度內(nèi)需，推動經(jīng)濟增長？復(fù)旦發(fā)展研究院金融研究中心主任孫立堅教授受鳳凰衛(wèi)視邀請，對相關(guān)內(nèi)容進行解讀。以下內(nèi)容由發(fā)展研究院根據(jù)訪談內(nèi)容及孫教授增補內(nèi)容編輯而成，供讀者參考。

Q1：不少購房者在十一假期除了旅游也會看房，所以歷年十一黃金周都是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季。近期利好內(nèi)地樓市"止跌回穩(wěn)"的政策密集出臺，北上廣深四大一線城市也在國慶假期前相繼放寬限購措施，房地產(chǎn)政策從供需兩端同時發(fā)力，您如何評估這些政策對四季度樓市的激勵作用？

孫立堅：近期國家對房地產(chǎn)的政策支持力度明顯加大，并且是從供需兩端同時發(fā)力，形成協(xié)同效應(yīng)，旨在盤活存量，用好增量。首先，政策紅利之一就是首套房和二套房的最低首付比例在全國層面統(tǒng)一了——“5·17”政策將全國首套首付比例降至15%，二套房降至25%；而“9·24”政策更是將首二套房統(tǒng)一為15%，各地因城施策，進一步激活了需求端。

其次，在供給端，房企的存量融資展期以及經(jīng)營性物業(yè)貸款等政策延長至2026年12月31日。在前一輪地產(chǎn)市場的繁榮期，許多房企大量借款用于購地和建設(shè)，利用高杠桿手段快速擴展規(guī)模，隨之而來的是房企過度擴張、融資受限和債務(wù)集中到期的問題，這些因素疊加導(dǎo)致了當(dāng)下集中出現(xiàn)的房企流動性回款困難和債務(wù)負擔(dān)問題。而新出臺的這些政策能夠幫助房企緩解存量房銷售回款困難帶來的壓力，進一步避免這些企業(yè)因資金鏈斷裂無法向銀行償債的情況。

最后，央行也配合地方企業(yè)在保障性住房這方面給予了更多的資金支持力度：5月17日，央行設(shè)立了3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成但未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房；而“9·24”政策更是將保障性住房再貸款政策中央行出資的比例由原來的60%提高到100%。通過支持土地收購，新的政策舉措不僅增加了市場需求，進一步增加了市場的流動性，還解決了房企投資購買土地卻沒有銷售回款導(dǎo)致的債務(wù)負擔(dān)問題。這些都是實實在在的政策方面的發(fā)力，預(yù)計未來也會逐步顯現(xiàn)出政策的效果。

雖然政策力度不斷加大，但由于前一波樓市過熱階段，留下的產(chǎn)能過剩和債務(wù)積累無法一朝一夕就能化解，從整體的房地產(chǎn)業(yè)回暖來看，還需要時間。但不管怎樣，局部的回暖現(xiàn)象會日趨明顯，尤其是在一線和開放的大都市中，改善型需求的特征逐漸強化。

Q2：從最新出爐的樓市數(shù)據(jù)來看，9月份百城新建住宅價格環(huán)比和同比都錄得小幅回升，但升勢主要由一線城市帶動，至于二三線城市不論是新建商品房或二手房價都處於向下調(diào)整的狀態(tài)。針對房市這種冷熱不均的情況，您認為是否還需要更為精準的政策來應(yīng)對？

孫立堅：我們可以看到，一線城市的回暖跡象表明市場對未來的預(yù)期正在發(fā)生積極變化。然而，二三線城市能否迅速跟上這波改善性需求，形成房價上漲的態(tài)勢，還面臨著一些挑戰(zhàn)。一方面，二三線城市不可避免地要經(jīng)歷消化前期投資過度、產(chǎn)能過剩的過程。過去一輪房地產(chǎn)行情中，這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要立足于對未來房市持續(xù)看漲的預(yù)期和政策支持下的信貸擴張，而并沒有充分匹配當(dāng)?shù)氐娜司杖?、人口增長和營商環(huán)境的改善等等這些需求能力。嚴重的供求失衡問題影響了二三線城市的樓市回暖，限制了房價回升。因此，二三線城市要釋放存量負擔(dān)的情況，與一線城市高收入人群的聚集和當(dāng)前市場預(yù)期帶來的消費回暖現(xiàn)象之間還是有一定落差。

因此，針對二三線城市的特點，我想政府的政策也是要更加精準地因城施策。政府要加大多元化的支持力度，比如針對樓市存在看漲不看跌的特點，政府要在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上提供各種購房“補貼”的力度，如前所述的降低首付、按揭利率、稅負乃至探索抵稅的方式等，挖掘更多潛在的住房需求。此外，政府也要為需求端的增長構(gòu)建必要的營商和社會福利環(huán)境：一方面，國家今天也在通過普惠金融和創(chuàng)新金融，從供給端促進消費多元化的需求，比如結(jié)合金融五篇大文章，努力打造產(chǎn)城融合，創(chuàng)造更多商機，通過現(xiàn)代城市化和工業(yè)化建設(shè)的進程推動樓市的回暖復(fù)蘇；另一方面，上述舉措也可以在一定程度上改善老百姓的就業(yè)和收入水平，在此基礎(chǔ)上通過進一步強化社會福利和保障體系的建設(shè)，減輕二三線居民的后顧之憂，提振市場信心，這些措施最終也會推動二三線城市的實際需求增長。

目前，政策支持力度加大帶來的改善型需求更多地利好了一線城市，產(chǎn)生了短期的虹吸效應(yīng)，但這種現(xiàn)象是暫時的，是現(xiàn)有供求關(guān)系失衡帶來的必然結(jié)果。今后，隨著結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，二三線城市的情況也會逐步得到改善?？傮w而言，二三線城市的房地產(chǎn)驅(qū)動力與一線城市不同，如何根據(jù)各地特點實施精準政策，是解決房地產(chǎn)市場冷熱不均問題、打好房地產(chǎn)攻堅戰(zhàn)的關(guān)鍵。

Q3：雖然國慶期間國內(nèi)股市休市，但節(jié)前A股和港股的成交量打破記錄，尤其是A股成交額達到了2.6萬億。這反映出隨著市場信心的恢復(fù)，越來越多的中國家庭開始將部分儲蓄轉(zhuǎn)化為股票投資。而政治局會議也強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，釋放了強烈的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。國慶假期期間，多地樓市熱度回升。如果樓市回暖持續(xù)，加上A股在政策的加持下迎來牛市，您認為是否有可能通過財富效應(yīng)帶動消費，從而超預(yù)期地拉動四季度的經(jīng)濟（尤其是內(nèi)需）增長？

孫立堅：隨著政策拉動的強度越來越大，政策的效果也會越來越明顯。第四季度的內(nèi)需和經(jīng)濟表現(xiàn)是否會有超預(yù)期的結(jié)果，這取決于以下幾方面。首先是消費信心的提升，房地產(chǎn)需求是大類支出中對經(jīng)濟增長拉動效應(yīng)最為明顯的，并且房地產(chǎn)市場的回暖往往會提升家庭的財富感，增加居民的消費意愿，同時也會帶來更加多元化的消費場景拓展。比如，眾所周知，購房者在購置新房后，通常會增加對家居、家電等消費品的需求。而在目前經(jīng)濟下行壓力較大情況下，市場信心和需求意愿的恢復(fù)在很大程度上還是與相關(guān)政策的內(nèi)涵、時機以及扶持市場的強度密切相關(guān)。

其次，資本市場的活躍度以及由此帶來的財富效應(yīng)同樣重要。A股市場的牛市行情可能會吸引更多投資者參與，進一步提升市場信心。股市的上漲也有助于提升企業(yè)融資能力，促進投資和消費，從而形成經(jīng)濟增長的正向循環(huán)。尤其是在經(jīng)濟下行壓力較大的背景下，資本市場的活力可以先帶來社會財富效應(yīng)，然后通過較高的市場活力和資金循環(huán)能力，進一步促進實體經(jīng)濟部門經(jīng)營性收入和個人所得收入的回暖。

此外，經(jīng)濟下行的環(huán)境中一定要通過政策的組合拳穩(wěn)定價格環(huán)境，避免價格不斷下行的趨勢。有時候，物價不斷下行是由于市場信心匱乏所帶來的去杠桿行為，從而進一步削弱市場信心，最終帶來經(jīng)濟不斷下挫的惡性循環(huán)的后果，典型的案例就是日本經(jīng)濟消失30年的教訓(xùn)。因此，政府要清醒地認識到通縮比通脹風(fēng)險更可怕，前者(通縮)所出現(xiàn)的捂住錢袋子的群體現(xiàn)象會形成經(jīng)濟硬著陸的風(fēng)險，而后者(通脹)也許會是克服通縮的政策組合拳所不可避免的一種代價。

當(dāng)然，超預(yù)期經(jīng)濟增長的可能性來源于未來市場產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，即政府實現(xiàn)政策目標(biāo)的堅強決心與資本市場的財富效應(yīng)互為激勵的疊加效應(yīng)。如果股市帶動樓市的復(fù)蘇速度快于預(yù)期，且伴隨消費和投資的同步回暖，那么隨著市場信心增強，財富效應(yīng)進一步傳導(dǎo)，房價可能在四季度出現(xiàn)普遍上漲。如此，按照這樣的發(fā)展趨勢，我想四季度的經(jīng)濟增長就有可能超出市場預(yù)期，推動整體經(jīng)濟未來不斷向好，中國房地產(chǎn)市場的全面回暖也一定會到來。

Q4：如何看待目前股市一路上漲的現(xiàn)象，是否預(yù)示著中國股市開啟了一輪大牛市？它對營商環(huán)境和金融發(fā)展會帶來怎樣的影響？

孫立堅：確實經(jīng)濟下行壓力還較大的時候，股市的先行發(fā)力會讓一部分投資者關(guān)心未來的前景，都說股市是經(jīng)濟的晴雨表。這里至少包含兩層意義，一層就是市場循環(huán)和活力隨著基本面的改善不斷提高，于是投資未來的信心和決策帶來了股價趨勢性上漲，然后經(jīng)濟也展示出它向上的力量。有時創(chuàng)新驅(qū)動的繁榮更有這樣的特點。即使存在暫時的創(chuàng)新泡沫，出現(xiàn)股價調(diào)整，但后續(xù)反彈會持續(xù)一波牛市的行情；另一層意義，就是近年來各國央行都在嘗試的通過貨幣政策的手段（向市場持續(xù)投放大量的流動性）再配合其他政策的助力（釋放政府期待的市場信心和資金循環(huán)的效果）來緩解市場的壓力和債務(wù)的負擔(dān)，避免去杠桿行為造成經(jīng)濟硬著陸的風(fēng)險。

所以，資金（貨幣和資本流入）帶來的行情能否持續(xù)，就取決于后續(xù)資金進入的強度。而且，這種資金行情確實很容易會受到外部的負面沖擊（哪怕就是一個不關(guān)聯(lián)的事件，如近期日本央行小幅加息造成黑色星期一的股災(zāi)和石破執(zhí)政理念造成的股市沖擊），股價大起大落的風(fēng)險確實不能忽視！關(guān)鍵問題在于政策助力市場的強度和時機的把握（這一輪政策創(chuàng)新的特點）能否帶來市場信心和資金循環(huán)的能力不斷好轉(zhuǎn)？如果出現(xiàn)良性循環(huán)，那么資金造勢的格局就會帶來后續(xù)業(yè)績增長的大牛市。

事實上，發(fā)達國家近來實踐的政策造勢的方式就是一種新貨幣主義學(xué)派的理念嘗試，用投放大量流動性來提升資產(chǎn)價格（不是商品價格），由此恢復(fù)市場信心和促進資金循環(huán)的交易，讓資本市場形成的財富效應(yīng)和融資效應(yīng)，推動供求力量的同時回暖，擺脫通縮壓力不斷放大造成長期經(jīng)濟衰退的困境。中國雖然也面臨同樣的挑戰(zhàn)，也在探索貨幣政策的強度提高和傳導(dǎo)機制暢通的方式，但不同的是，我們前期股價調(diào)整的深度和改革開放的進程都為這次貨幣政策的發(fā)力奠定了良好的基礎(chǔ)，我們有理由和有信心期待中國牛市的到來！從而中國的營商環(huán)境和金融發(fā)展也會因此得到大幅改善，從而反過來助力中國股市的長期繁榮。

來源 | 鳳凰衛(wèi)視客戶端