政策效果已開始顯現，但房地產市場筑底是一個過程，需要長短結合、標本兼治

　　從中長期趨勢看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。當務之急，是以需求邊際增長帶動房價企穩(wěn)。而要重塑市場信心，首先要強化房價預期管理

　　更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產開發(fā)、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地產發(fā)展新模式的重要內容

　　2024年9月26日召開的中共中央政治局會議強調，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發(fā)展新模式”。

　　隨著政策落地，市場逐步回暖。住房城鄉(xiāng)建設部網簽數據顯示，2024年10月份，全國新建商品房交易網簽量同比增長0.9%，連續(xù)15個月下降后首次實現增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，連續(xù)8個月下降后首次實現增長。

　　“總的來看，一攬子促進房地產市場止跌回穩(wěn)的措施顯效，10月份房地產市場出現積極變化。隨著各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩(wěn)的動能將增強?！眹医y(tǒng)計局作出了這樣的判斷。

　　政策效果已開始顯現，但房地產市場筑底是一個過程，需要長短結合、標本兼治。

　　不久前召開的中央經濟工作會議再次提出“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，并明確強調“推動構建房地產發(fā)展新模式，有序搭建相關基礎性制度”。

　　從中央到地方，一攬子政策密集推出，釋放出2025年穩(wěn)定房地產市場的強烈信號。

　　2023年有了“二孩”的上海市民趙女士，迫切想改善家庭住房條件。2024年11月，她看中位于徐匯區(qū)一套122平方米的三居室，卻因為10萬元的差價與房主“拉鋸”了很久。

　　“2024年12月1日，降契稅政策出臺后，我們立刻達成了交易，稅費降低了6萬元，我們買賣雙方各讓2萬元。12月2日，我們就順利過戶，2025年1月下旬我們就能住進新家了。”趙女士告訴《瞭望》新聞周刊記者，作為置換客戶，她的買賣交易流程是同時進行的，買賣房流程幾乎無縫銜接，“根據最新政策，二套房的契稅稅率與首套房的稅率一致，哪個房子快我們就先辦，省去了租房的麻煩和費用。”

　　2024年9月26日召開的中央政治局會議明確提出，“要促進房地產市場止跌回穩(wěn)”。這一重要定調為房地產市場注入一劑強心針。在多位受訪房企負責人看來，這是中央層面對房地產市場穩(wěn)定發(fā)出的最明確也是最積極的政策信號。

　　緊接著，央行和國家金融監(jiān)管總局等金融監(jiān)管部門發(fā)布多項房地產金融新政，各地政府加快落實中央決策部署，尤其北上廣深等一線城市帶頭出臺多項房地產政策優(yōu)化措施，不少行業(yè)組織也積極開展多種形式的商品房促銷活動，房地產市場活躍度出現回升，市場情緒出現改善。

　　根據住建部統(tǒng)計，經過各地因城施策、一城一策、精準施策，房地產市場呈現止跌回穩(wěn)勢頭，2024年10月、11月新建商品房交易網簽面積連續(xù)2個月同比、環(huán)比雙增長。

　　2024年12月1日起，購房契稅將現行1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米；北上廣深等城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，一線城市的二手房交易活躍度進一步提升。以上海為例，當年12月份二手房交易量在11月份突破2.7萬套的基礎上，繼續(xù)上摸“3萬套”大關。

　　不僅在一線城市，記者走訪武漢、蘇州、杭州等二線城市發(fā)現，市場交易活躍度也在持續(xù)提升，新客戶從看房到最終購買的決策速度在加快，老客戶減少了猶豫。不論是新房還是二手房市場，成交周期明顯加快。

　　2024年12月，中央政治局會議提出“穩(wěn)住樓市股市”，中央經濟工作會議則強調“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，釋放了更加堅定的穩(wěn)樓市基調。

徐駿作/本刊

　　未來的中國樓市將何去何從？

　　專家認為，從中長期趨勢看，滿足剛性和改善性住房需求仍有發(fā)展空間。我國仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展中后期，持續(xù)推進以人為本的新型城鎮(zhèn)化，將釋放房地產市場更大需求潛力。

　　當務之急，是以需求邊際增長帶動房價企穩(wěn)。

　　上海交通大學調查認為，住房購房需求不足主要源于“不想買”“買不起”“不急買”“不能買”“不敢買”這五個原因。調研顯示，基于剛性需求改善性需求而“想買”的規(guī)模仍然很大。

　　在“想買”群體中，因為各種限制而“不能買”的群體、因為樓盤交付風險而“不敢買”的群體，經過房地產限購政策優(yōu)化和強化“保交房”工作會穩(wěn)步減少。

　　上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設中心主任陳杰認為，“不急買”的原因復雜，但最主要是在房價存在繼續(xù)下行預期的情況下，不少人選擇持幣觀望。“因此，房地產市場調控要實現止跌回穩(wěn)目標，政策重心要放在如何盡可能激發(fā)有購買能力但觀望的群體積極入市?！标惤苷f。

　　因此，要重塑市場信心，首先要強化市場預期管理。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，2024年1～11月全國新建商品房銷售面積約8.6億平方米，同比下降14.3%；同期商品房銷售額約8.5萬億元，同比下降19.2%。

　　“銷售額降幅超過銷售面積降幅較多，這與前兩年銷售額降幅低于銷售面積降幅或基本持平形成了鮮明反差，說明新房銷售因為長期承壓已開始出現降價，這個信號需要重視?！毕髱Z地產有關負責人認為，房價穩(wěn)定，將有助于打破下行預期進而形成正向反饋機制。

　　“當前亟需強化市場預期管理?！北＠l(fā)展上海公司有關負責人表示，市場筑底最關鍵的在于鞏固信心，讓一些潛在購房者消除顧慮，改變觀望態(tài)度，促進房地產市場止跌回穩(wěn)。

　　受訪業(yè)內人士建議，今后一段時間內房地產市場調控應不再追求“穩(wěn)投資”和保增量，而應加強供給減量和加快供求再平衡，構建房地產發(fā)展新模式。

　　——切實嚴控增量。

　　行業(yè)人士認為，由于一些地方的政府財力和經濟增長對房地產的依賴度較高，更關心“穩(wěn)投資”。因此，在中央出臺相關新政策后，也要防止地方立即加快推地、催促房企拿地和加快新開工等情況的發(fā)生。

　　根據國家統(tǒng)計局數據，2024年1～11月全國累計商品住宅銷售面積相當于2021年同期的約54.5%，存在相當程度的供需失衡。

　　“只有合理有序控制增量，才能使失衡的供求關系盡快恢復平衡。”一位國企地產公司董事長認為。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示，2024年11月末全國“可售未售”商品住宅庫存達到3.765億平方米，同比上升18.4%。

　　“以這個為基準，全國住宅的去化周期達到了39個月?！币虼岁惤芙ㄗh，下一階段，主管部門應敦促庫存高的城市拿出壯士斷腕的決心，堅決在1～2年內大規(guī)?？s減乃至停止新增住宅用地供給，并明確公示，以給市場傳遞供求平衡可較快修復的政策信號。

　　——加快優(yōu)化存量。

　　上海交通大學調查發(fā)現，目前全國城鎮(zhèn)市面上除了25億平方米“已開工未售庫存”商品住宅，還有約350億平方米歷年通過各種渠道積累起來的存量住房。

　　陳杰說，這部分存量住房中有近28%的面積是2000年之前建造的老舊房屋，居住著近3億城鎮(zhèn)常住居民。這部分群體的住房已解決了“有沒有”的問題，未來會更多關注“好不好”，其內在蘊含的住房改善需求是房地產持續(xù)發(fā)展的基石。

　　記者調查發(fā)現，之前的房地產市場良性循環(huán)有很大一部分動能來自部分新市民購買老舊住房以實現“上車”，老舊住房業(yè)主用售款購買新房進行升級改善，這樣一條鏈條式梯度消費輪動。但在市場價格處于下行預期中，這種鏈式輪動就容易受阻，影響新房銷售。

　　2024年5月以來，多地積極探索住房“以舊換新”“收舊售新”，重啟鏈式輪動?？硕鹛旖驒C構總經理肖遙建議，當前房地產庫存較大，地方政府應因地制宜加大力度收購存量房做保障房，盤活存量閑置土地做保障房，對接新市民。建議各地可對現有資產進行一次全面的重盤和整理，并評估存量房是否具備轉換為保障性住房的基本條件和優(yōu)勢。

　　“存量消化需要盡快向存量優(yōu)化進階，盡可能將‘以舊換新’中的老舊住房再流通到市場上。同時，積極打通新房庫存去化與老舊小區(qū)改造的聯結，但要注意讓老舊小區(qū)改造多增加住房需求釋放、少增加或盡量不增加住房供給。實現以上目標，需要各地加快探索模式創(chuàng)新，也需要中央從財政、信貸等多渠道加大相關支持?！蹦暇┌簿咏ㄔO副總經理胡浩表示。

　　——提高住房質量，建造好房子。

　　從增量和質量上看，人們對住房的需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，滿足這部分市場需求是調整增量和提高質量的重要方向。業(yè)內人士認為，在房地產供求關系新形勢下，需要更高質量的供給。

　　克而瑞集團董事長丁祖昱認為，新時期的商品房建設，理應更加注重以人為本和滿足個性化多樣性需求、更加體現科技賦能和踐行綠色環(huán)保理念，更加注意實現人居環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。住房產品升級換代，也有可能激發(fā)原本自認為“不需買”群體提高購房意愿。

　　陳杰表示，商品房建設要把握好品質提升和可及性之間的平衡，遵循“以需定產”的基本原則，以居民住房支付力為基礎，適當為供需雙方提供財政稅費補助和信貸支持，在促進住房剛需改善性需求平穩(wěn)釋放并有所增長的前提下，實現新增住房質量穩(wěn)步提高。

　　傳統(tǒng)的房地產發(fā)展模式難以為繼，加快構建房地產發(fā)展新模式，是房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。更好滿足剛性和改善性住房需求，完善房地產開發(fā)、交易和使用制度，建立“人、房、地、錢”要素聯動新機制等，是加快構建房地產發(fā)展新模式的重要內容。