存量房貸利率終于迎來重大調(diào)整。

　　9月29日晚，中國人民銀行發(fā)布公告，完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點(diǎn)幅度，促進(jìn)降低存量房貸利率。

　　當(dāng)晚，利率自律機(jī)制在其微信公眾號上發(fā)布《關(guān)于批量調(diào)整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》），就批量調(diào)整存量房貸利率作出相關(guān)安排。

　　第一財經(jīng)記者采訪獲悉，此輪穩(wěn)地產(chǎn)政策思路大致可分為兩步。

　　第一步，2024年10月31日前批量下調(diào)存量房貸利率。在此輪存量房貸批量調(diào)整后，“高位站崗”的購房者存量房貸利率均將降至不低于LPR-30BP（除北京、上海、深圳二套房貸外）。

　　第二步，優(yōu)化且突破此前的一些制度障礙。比如，原有政策規(guī)定（中國人民銀行公告【2019】第16號），新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值在合同期限內(nèi)固定不變。

　　此次優(yōu)化調(diào)整后，當(dāng)存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，一是允許借貸雙方可以通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度；二是，取消房貸利率重定價周期最短為一年的限制。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時，也可調(diào)整重定價周期。

　　第一財經(jīng)整理了十大熱點(diǎn)問題，進(jìn)行權(quán)威解讀：

　　1、借款人最快何時可享受到利率下降好處？

　　《倡議》明確2024年10月31日前，商業(yè)銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近，讓借款人盡早獲益。

　　批量調(diào)整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調(diào)整。去年已經(jīng)調(diào)整過加點(diǎn)幅度的存量房貸也包含在內(nèi)。

　　第一財經(jīng)記者獲悉，各商業(yè)銀行正抓緊制定實施方案，主要商業(yè)銀行原則上將于倡議發(fā)布當(dāng)日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則，及時回應(yīng)客戶關(guān)切。

　　2、批量調(diào)整后，借款人利率可降至什么水平？

　　《倡議》明確，批量調(diào)整階段，商業(yè)銀行將在LPR上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸加點(diǎn)幅度降至不低于-30BP。

　　簡單來說，此輪存量房貸批量調(diào)整后，大部分購房者的存量房貸利率均將降至LPR-30BP。

　　由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。批量調(diào)整后的利率下降主要是加點(diǎn)幅度下降至-30BP所致。重定價后，最近一個定價周期內(nèi)LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調(diào)整的借款人利率將調(diào)整至同一水平。

　　3、如何正確理解此次存量房貸利率批量下調(diào)？

　　現(xiàn)行房貸利率定價機(jī)制暴露出一些不足，人民群眾反映較為強(qiáng)烈，迫切需要調(diào)整優(yōu)化。

　　根據(jù)此前合同約定，房貸在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)部分在合同期限內(nèi)固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點(diǎn)幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，容易造成新老房貸利差擴(kuò)大。

　　2023年8月，中國人民銀行充分響應(yīng)群眾訴求，本著急用先行的原則，聯(lián)合金融監(jiān)管總局，引導(dǎo)商業(yè)銀行采用協(xié)商變更合同利率等方式批量調(diào)整了存量房貸利率，取得較好效果。但由于現(xiàn)行房貸利率定價機(jī)制不能促進(jìn)加點(diǎn)幅度自主調(diào)整，近期新老房貸利差矛盾再次累積擴(kuò)大。

　　根據(jù)央行最新公告，將完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制，推動降低存量房貸利率。商業(yè)銀行將通過行業(yè)自律協(xié)調(diào)一致，對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。

　　4、完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制的內(nèi)容是什么？

　　權(quán)威市場專家對第一財經(jīng)表示，批量下調(diào)房貸利率方式治標(biāo)不治本，要從根本上解決問題，還需要通過深化利率市場化改革，在維護(hù)合同嚴(yán)肅性的同時，破除制度性障礙，促進(jìn)銀行、客戶雙方基于市場化原則自主協(xié)商進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。

　　2024年11月1日起，滿足一定條件的存量房貸借款人，可按照市場化、法治化原則與商業(yè)銀行自主協(xié)商，以新發(fā)放貸款置換或變更合同的方式，調(diào)整房貸利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，加點(diǎn)幅度應(yīng)反映市場供求形勢和借款人信用風(fēng)險的變化，使得利率適時靠近全國新發(fā)放房貸利率水平。

　　具體調(diào)整細(xì)則由各商業(yè)銀行自行確定并公布。中國人民銀行將在官方網(wǎng)站按季度發(fā)布全國新發(fā)放房貸平均利率，供商業(yè)銀行和借款人參考。

　　中國人民銀行將督促指導(dǎo)商業(yè)銀行盡快發(fā)布具體操作細(xì)則，及時完成合同文本擬定、系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保有關(guān)工作如期開展。

　　5、目前銀行準(zhǔn)備如何？

　　《倡議》表示，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快完成合同文本變更，系統(tǒng)改造等前期準(zhǔn)備工作，確保如期完成存量房貸利率調(diào)整相關(guān)工作。鼓勵商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。

　　記者從幾家國有大行相關(guān)負(fù)責(zé)人處獲悉，各銀行將組織專班討論制定利率調(diào)整具體實施方案，明確調(diào)整范圍、調(diào)整規(guī)則、調(diào)整方式、時間安排、服務(wù)渠道及方式等，擬于10月12日通過銀行官網(wǎng)、微信公眾號、網(wǎng)點(diǎn)、95588等渠道發(fā)布實施細(xì)則及相關(guān)事宜，同步配套研發(fā)優(yōu)化系統(tǒng)功能，及時上線手機(jī)銀行查詢功能等，確保10月31日前完成批量調(diào)整工作。

　　6、允許變更房貸利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，如何理解？

　　根據(jù)合同約定，存量房貸利率由LPR和加點(diǎn)幅度（加點(diǎn)幅度可為負(fù)值）形成，加點(diǎn)幅度主要反映合同簽訂時的市場供求、風(fēng)險溢價等因素，在合同期保持不變。因此，利率水平只會在重定價后跟隨LPR同幅度變化。

　　不過，考慮到房貸期限普遍較長（最長可達(dá)30年），在合同存續(xù)期間，市場供求形勢、借款人的收入、財產(chǎn)和信用狀況等因素均可能發(fā)生變化。當(dāng)這些因素發(fā)生較大變化時，加點(diǎn)仍保持不變，可能導(dǎo)致對合同一方較為不利，需要允許以適當(dāng)方式變更合同，維護(hù)合同的公平性。

　　比如，2019年11月發(fā)放的一筆房貸，當(dāng)時的加點(diǎn)幅度是+55BP，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場供求形勢也發(fā)生了重大變化，新發(fā)放房貸加點(diǎn)幅度可能已降至-45BP，存量房貸借款人情感上也有落差。

　　一位權(quán)威市場專家對第一財經(jīng)表示，對于這種情況，有必要優(yōu)化制度設(shè)計，允許借貸雙方自主協(xié)商，對加點(diǎn)幅度進(jìn)行變更。國際上很多經(jīng)濟(jì)體，如美國、德國、英國、日本、中國香港等，都允許房貸發(fā)放滿一定時間后，若市場利率變動較大，借貸雙方通過適當(dāng)?shù)姆绞?，重新約定利率等相關(guān)條款。

　　據(jù)悉，中國人民銀行完善房貸利率定價機(jī)制，允許存量房貸與全國新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時，借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，引導(dǎo)存量房貸利率適時反映市場利率變化，降至全國新發(fā)放房貸平均利率水平附近。

　　7、本行新發(fā)放貸款能否置換？

　　央行答記者問表示，央行允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險溢價等因素變化。

　　8、存量房貸是否可以調(diào)整重定價周期？

　　重定價周期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準(zhǔn)調(diào)整的時間間隔，由借貸雙方自主協(xié)商確定。

　　中國人民銀行取消對個人住房貸款重定價周期最短為1年的行政性限制。

　　此次政策調(diào)整后，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

　　市場權(quán)威專家對第一財經(jīng)表示，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率。

　　9、此次調(diào)整是否區(qū)分首套二套？

　　為適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，在批量調(diào)整和常態(tài)化調(diào)整階段，均不再區(qū)分首套、二套房（有房貸利率政策下限且區(qū)分首套二套的城市除外），引導(dǎo)首套、二套存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率平均水平附近，減輕存量房貸借款人利息負(fù)擔(dān)。

　　10、此次批量調(diào)整對銀行凈息差有何影響？

　　批量調(diào)整完成后，預(yù)計存量房貸利率下降將減少銀行利息收入約1500億元。但新老房貸利差收窄后，提前還貸會明顯減少，有利于銀行穩(wěn)定貸款規(guī)模，提高貸款質(zhì)量。

　　市場權(quán)威專家表示，考慮到中國人民銀行降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，降低政策利率0.2個百分點(diǎn)，預(yù)計帶動MLF利率等利率下行，也節(jié)省了銀行負(fù)債成本，提升銀行可持續(xù)經(jīng)營能力，為銀行更好支持實體經(jīng)濟(jì)提供必要支撐。綜合考慮這些政策措施，對銀行凈息差的影響基本中性。

（文章來源：第一財經(jīng)）