根據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)數(shù)據(jù)顯示，2024年2月份全國(guó)新建商品房均價(jià)為0.96萬(wàn)元/平米，相對(duì)于1年前1.24萬(wàn)元/平米，均價(jià)下降了2800元/平米，降幅為22.5%。老實(shí)說(shuō)，這個(gè)幅度非常大了，由于是均價(jià)降幅，現(xiàn)實(shí)中不乏有降30%以上的樓盤(pán)。

而二手房就更離譜了。看似2023年全年二手房交易額同比增長(zhǎng)了5.8%，但交易量則同比增長(zhǎng)了40%，說(shuō)白了，雖然交易量大，但都是“以價(jià)換量”形成的。如果算成幅度的話，相當(dāng)于二手房成交價(jià)格相對(duì)于高點(diǎn)平均下降了35%左右。

毫無(wú)疑問(wèn)，去年賣出去的房子，都是低價(jià)成交的，有的房?jī)r(jià)回到2019年，有的甚至回到2016年，一夜之間，多年的房?jī)r(jià)漲幅灰飛煙滅，賣房賣在近5年最低點(diǎn)。不少人由于急需錢，甚至不得不割肉出局，小區(qū)房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)出新低。

但現(xiàn)在有一個(gè)說(shuō)法是，去年低價(jià)賣房的人都將后悔，這個(gè)說(shuō)法有什么依據(jù)嗎？比較有代表性人物的觀點(diǎn)：

比如知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友說(shuō)，你覺(jué)得現(xiàn)在房?jī)r(jià)很貴，買不起，應(yīng)該多買兩套，如果現(xiàn)在有實(shí)力買，就多買兩套，否則，10年后你更買不起。

1998年國(guó)家原房改課題組組長(zhǎng)孟曉蘇說(shuō)，2024年特別是最近幾個(gè)月，可能是房?jī)r(jià)最低的時(shí)候，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的努力就是要啟動(dòng)樓市，如果樓市真的啟動(dòng)了，樓市的價(jià)格就不是現(xiàn)在的樣子了，現(xiàn)在應(yīng)該是買房的好時(shí)候。

當(dāng)有人問(wèn)孟曉蘇現(xiàn)在是不是賣房時(shí)機(jī)呢？孟曉蘇給出明確回答是，現(xiàn)在自然不是賣房時(shí)候，因?yàn)閺纳唐贩拷嵌葋?lái)說(shuō)，現(xiàn)在的低迷只是暫時(shí)的，未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)恢復(fù)正常上漲。實(shí)際上，在這些懂行人看來(lái)，房子價(jià)格終將迎來(lái)報(bào)復(fù)性上漲（反彈）或也是大概率的，下面看看分析或能讓我們豁然開(kāi)朗。

首先說(shuō)說(shuō)大環(huán)境。

外部：

不知道大家還記不記得一件事，央行原副行長(zhǎng)吳曉靈2017年在五道口演講說(shuō)過(guò)，老美一直在想方設(shè)法刺破我們的房地產(chǎn)泡沫，前幾次經(jīng)濟(jì)危機(jī)都有老美的影子。這次也不例外。

這輪疫情開(kāi)始后，世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)本身就很困難了，但老美則在這期間連續(xù)加息11次，累計(jì)加息超5%，用瘋狂來(lái)形容不為過(guò)。表面上，有抑制國(guó)內(nèi)通脹的需要，其實(shí)，就是想把其他國(guó)家，特別是新興經(jīng)濟(jì)體的資金抽回國(guó)內(nèi)，而我們首當(dāng)其沖，外資包括房地產(chǎn)資金紛紛撤離，接著就是恒大為首的美元債違約，一眾房企紛紛宣布債務(wù)暴雷。

帶來(lái)的后果是顯而易見(jiàn)的。開(kāi)發(fā)商為了活下去，紛紛打折降價(jià)賣房，但此時(shí)，由于債務(wù)違約，購(gòu)房者已經(jīng)不相信房企，怕買到爛尾樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)愈發(fā)艱難。所以，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)就是超跌，需求還在的，也不可能一夜之間都消失了，其實(shí)就是老美抽資后，房企債務(wù)不斷暴雷讓需求縮回去了。

但現(xiàn)在呢？隨著老美的實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本高企，越來(lái)越不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，所以，多方信息顯示，他們很可能在年中降息，意味著這輪長(zhǎng)達(dá)3年的“中美消耗戰(zhàn)”再次以老美失敗而告終（前幾次均未得逞）。以后可能還會(huì)有，但這次雖然我們扛得艱難但終究還是扛過(guò)去了，這意味著影響房地產(chǎn)恢復(fù)的外部警報(bào)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)基本解除。

道理不難理解，老美降息，資金會(huì)再次流入新興經(jīng)濟(jì)體，發(fā)展中國(guó)家也都將面臨輸入性通脹，這其實(shí)是非常有利于樓市恢復(fù)的，畢竟有錢了嘛，大把資金抄底一個(gè)調(diào)整幅度30%、時(shí)間長(zhǎng)達(dá)3年的核心資產(chǎn)市場(chǎng)，自然是優(yōu)選項(xiàng)。

內(nèi)部：

最近4年，我們的貨幣供應(yīng)M2增長(zhǎng)了100萬(wàn)億，每年大概保持10%左右的增幅，現(xiàn)在已經(jīng)來(lái)到300萬(wàn)億大關(guān)，其增發(fā)貨幣與“老美+歐盟”總和基本持平。一般說(shuō)來(lái)，M2與通貨膨脹呈正相關(guān)關(guān)系，但現(xiàn)在物價(jià)沒(méi)漲，2023年CPI是0.2%，現(xiàn)在也不過(guò)是0.7%，相對(duì)于兩位數(shù)的貨幣增幅，物價(jià)幾乎可以被視為原地踏步。

而股市呢，大家也看到了，都幾年了，還處在3000點(diǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)。至于房?jī)r(jià)，不僅沒(méi)漲，還跌得大眼瞪小眼。為了避險(xiǎn)，大家不得不購(gòu)買黃金，但我們也知道，黃金所承載的資金畢竟有限。即便是到了2024年，為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，前兩個(gè)月央媽已經(jīng)放水5萬(wàn)億，什么地方債、國(guó)債、城投債，這些資金最終還是會(huì)流向市場(chǎng)，最終什么行業(yè)能接住這么大的水？唯有房地產(chǎn)。

其次，樓市庫(kù)存將被快速消化。

現(xiàn)在最新樓市庫(kù)存為7.6億平米，確實(shí)比較高。相比過(guò)去棚改貨幣化去樓市庫(kù)存，現(xiàn)在國(guó)家出面以收購(gòu)存量房的形式去化樓市庫(kù)存替代，效果可能更直接。

不知道大家有沒(méi)有注意到一條信息，未來(lái)住房市場(chǎng)以保障房和商品房并行的模式發(fā)展，并且提到，由于過(guò)去輕保障房發(fā)展，未來(lái)將加大保障房供應(yīng)，以滿足工薪族的住房需求。但研究人員發(fā)現(xiàn)，今年保障房用地供應(yīng)減少了50%以上，那更多的保障房從哪里來(lái)呢？

從目前顯示的信息看，一方面是國(guó)家在8個(gè)城市試點(diǎn)，由中央一級(jí)資金貸款給城市收購(gòu)存量商品房用作保障房，試點(diǎn)效果好的話，預(yù)計(jì)很快就會(huì)全面推開(kāi)；另一方面，也是大頭，即住建部下給各城市的保障房供應(yīng)任務(wù)，從2024年各城市上報(bào)的計(jì)劃看，起碼一年有200萬(wàn)套以上，大約占到了當(dāng)年商品房供應(yīng)的1/3，這個(gè)占比可以說(shuō)是創(chuàng)歷史了。

看到這里應(yīng)該看明白了，保障房用地供應(yīng)減少一半以上，但上報(bào)的計(jì)劃則不斷大幅增加，房子從哪里來(lái)？從各地表態(tài)看，大都用了“籌集”一詞，其實(shí)就是把存量房用作保障房。采取的方式大同小異，包括拆遷房票安置、地方國(guó)資直接收購(gòu)等。

可以想象，隨著保障房計(jì)劃的推進(jìn)，后面不僅收購(gòu)賣不出去的新房，如果二手房掛牌量比較高的話，還可能收購(gòu)二手房。目標(biāo)就是一個(gè)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系，當(dāng)流通環(huán)節(jié)中的商品房越來(lái)越少以后，依照經(jīng)濟(jì)學(xué)上的“供需原理”，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖也是自然而然的事了。

最后一個(gè)，讓資金快速流入房地產(chǎn)。

現(xiàn)在再也沒(méi)提“不讓非房地產(chǎn)資金流入房地產(chǎn)”，與之對(duì)應(yīng)的則是，推動(dòng)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制快速落地，說(shuō)白了，就是往房地產(chǎn)注入資金，盤(pán)活市場(chǎng)。而銀行則一頭呢，不斷降低存款利率，而且央行前不久還表態(tài)，說(shuō)我們的國(guó)家一級(jí)的負(fù)債還比較低，還有較大的降準(zhǔn)降息空間，目的不言自明，讓大家把錢拿出來(lái)消費(fèi)。消費(fèi)什么？

目前二線及以下限購(gòu)幾乎全面放開(kāi)，而一線城市則不斷放松購(gòu)房資格，比如最近北京取消了離婚限購(gòu)政策，接下來(lái)非主城區(qū)限購(gòu)全面放開(kāi)的腳步也越來(lái)越近，江蘇、廣東等地已經(jīng)放開(kāi)或正醞釀放開(kāi)第三套房購(gòu)房資格。看到了吧，讓你把銀行的儲(chǔ)蓄拿出來(lái)買房。

由此可見(jiàn)，外部環(huán)境、庫(kù)存和資金，樓市最關(guān)鍵的三大問(wèn)題都將以較快速度解決，這也是近一年多不斷探索出的路徑，現(xiàn)在不過(guò)是需要一點(diǎn)時(shí)間來(lái)實(shí)施。但最終結(jié)果是，房地產(chǎn)市場(chǎng)終將開(kāi)啟報(bào)復(fù)性上漲也是水到渠成。

當(dāng)然，我們可以看到具有前瞻性的一線城市某些人已經(jīng)率先布局，限購(gòu)每放開(kāi)一點(diǎn)，就有一波人沖進(jìn)樓市，難道是人家傻嗎？顯然不是，他們敢真金白銀往里投，是看好后市的最有力表現(xiàn)。像前段時(shí)間香港出點(diǎn)政策，就有一大批內(nèi)地人搶房，各樓盤(pán)熱銷再現(xiàn)。還比如上海這兩天開(kāi)了一個(gè)盤(pán)，500套房賣了196億，平均4000W一套的房子，當(dāng)天幾乎去化完畢。有人說(shuō)，周邊房子單價(jià)都21W、22W一平米了，人家才賣17萬(wàn)多一平米，當(dāng)然賣得火了。

對(duì)此，我們換一個(gè)角度看看，房子買了又不能馬上賣，如果你不看好后市，現(xiàn)在4000W一套的房子，3年、5年后，真的確定能以5000W賣掉，是不是會(huì)承擔(dān)不小的風(fēng)險(xiǎn)？還不如存銀行來(lái)得穩(wěn)妥。因此，現(xiàn)在敢以4000W買下這套房子，意味著他們高看到5000W以上，6000W，7000W都說(shuō)不定，不是嗎？

說(shuō)到底，目前的房地產(chǎn)形勢(shì)表面看不溫不火，但其實(shí)是暗流涌動(dòng)，對(duì)個(gè)體來(lái)說(shuō)，只能是順勢(shì)而為，切不可與趨勢(shì)作對(duì)，你說(shuō)是吧？