每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的2024年，新房?jī)r(jià)格上漲幅度較2023年進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格降幅則持續(xù)收窄。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2024年全國(guó)百城新建住宅價(jià)格累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，較2023年擴(kuò)大2.41個(gè)百分點(diǎn)。2024年以來(lái)，受改善型樓盤入市帶動(dòng)，百城新建住宅價(jià)格月度環(huán)比均呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢(shì)，2024年12月百城新建住宅均價(jià)為16654元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。

視覺(jué)中國(guó)圖

二手房方面，2024年百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.26%，環(huán)比已連跌32個(gè)月，2024年9月底新政后核心城市價(jià)格有所趨穩(wěn)，2024年11月和12月分別有4個(gè)和2個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，結(jié)束百城二手房?jī)r(jià)格連續(xù)7個(gè)月全跌的局面，其中成都、深圳二手房?jī)r(jià)格連續(xù)2個(gè)月上漲。

從成交來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年重點(diǎn)30城一二手房總成交面積預(yù)計(jì)達(dá)到3.7億平方米，較2023年微降8%。其中，二手房成交量持續(xù)增長(zhǎng)但增幅放緩；新房成交量穩(wěn)中有降，降幅收窄至24%。

在2025年1月2日下午舉行的“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上，中指研究院分析師孟新增表示，2025年，房地產(chǎn)全面回穩(wěn)仍面臨一些挑戰(zhàn)，整體或仍處于筑底階段。中性情形下，預(yù)計(jì)2025年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降約6%，市場(chǎng)銷售的恢復(fù)節(jié)奏有賴于已出臺(tái)政策的推進(jìn)與落實(shí)，尤其是貨幣化安置100萬(wàn)套城中村改造、收儲(chǔ)存量房等政策。同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)、居民就業(yè)和收入改善也是房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的必要條件。

新房?jī)r(jià)格同比漲幅擴(kuò)大

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，百城新建住宅平均價(jià)格為16654元/平方米，價(jià)格環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲0.37%；受部分優(yōu)質(zhì)改善樓盤入市影響，全年則同比累計(jì)結(jié)構(gòu)性上漲2.68%，較2023年擴(kuò)大2.41個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線和二線城市新房?jī)r(jià)格同比分別上漲5.82%和1.87%。

值得注意的是，2024年上海新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲10.32%，位列百城之首。2024年以來(lái)，上海豪宅走出了一波獨(dú)立行情，多個(gè)高端樓盤項(xiàng)目如中海·順昌玖里、濱江凱旋門、前灘公館等入市熱銷，對(duì)均價(jià)造成了結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)。

如2024年12月25日，位于上海徐匯區(qū)的中海·領(lǐng)邸玖序迎來(lái)第五批次開盤，延續(xù)了前幾批次房源的熱銷態(tài)勢(shì)，118套平均總價(jià)約4100萬(wàn)元的濱江大平層房源30分鐘左右即全部售罄。至此，該項(xiàng)目在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤，累計(jì)銷售282億元。中海地產(chǎn)上海公司隨后宣布，2024年該公司在上海的總銷售額達(dá)到約700.11億元，刷新全國(guó)性房企在單個(gè)城市的最高銷售紀(jì)錄。

另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年30個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)3000萬(wàn)元以上新房和二手房分別成交4154套和1255套，同比分別增長(zhǎng)57%和6%，新房增幅顯著高于二手房。其中新房呈現(xiàn)出“越貴越買”特征，總價(jià)上億元豪宅成交量同比增漲141%，漲幅顯著高于5000萬(wàn)~1億元房源89%的漲幅和3000萬(wàn)~5000萬(wàn)元房源50%的漲幅。

其中，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上新房成交量達(dá)到2530套，占排名前九位城市市場(chǎng)成交總量的62%。2024年全國(guó)有11個(gè)銷售過(guò)百億元的樓盤項(xiàng)目，上海就占了7個(gè)。

此外，在成交規(guī)模上，30個(gè)重點(diǎn)城市2024年四季度成交規(guī)模為4722萬(wàn)平方米，環(huán)比大增63%，同比增長(zhǎng)12%；全年累計(jì)同比降幅持續(xù)收窄至24%。

分能級(jí)來(lái)看，一線城市的市場(chǎng)韌性顯著好于二三線城市，2024年四季度成交量同比和環(huán)比分別增長(zhǎng)44%和77%，累計(jì)同比降幅收窄至10%。深圳表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，2024年四季度受新政利好效應(yīng)影響，新房成交量同比和環(huán)比倍增，全年實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，是30城中唯一全年成交量同比轉(zhuǎn)正的城市。多數(shù)二三線城市在2024年四季度均迎來(lái)穩(wěn)步復(fù)蘇行情，同比和環(huán)比齊增，少數(shù)城市如武漢、杭州、西安等的成交規(guī)模尚未復(fù)蘇至2023年同期水平。

值得關(guān)注的是，部分城市2024年新房累計(jì)成交量同比降幅已收窄至兩成以內(nèi)，如天津購(gòu)買力持續(xù)修復(fù)，整體成交呈現(xiàn)低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州等多數(shù)城市的成交規(guī)?；疽呀咏撞?。

“2024年政策密集出臺(tái)之下各地市場(chǎng)表現(xiàn)‘溫差’顯著，而城市市場(chǎng)能否止跌企穩(wěn)主要離不開經(jīng)濟(jì)、人口等各類基本面表現(xiàn)。”克而瑞預(yù)測(cè)分析指出，2025年杭州、上海、成都、西安等10城短期內(nèi)市場(chǎng)熱點(diǎn)恒熱，有望率先止跌回穩(wěn)，其他城市仍有待傳導(dǎo)。

二手房市場(chǎng)量增價(jià)跌

盡管二手房?jī)r(jià)格仍在下跌，但降幅持續(xù)收窄。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，百城二手住宅平均價(jià)格為14203元/平方米，環(huán)比跌幅較上月進(jìn)一步收窄至0.53個(gè)百分點(diǎn)，一線城市中北京、上海和廣州二手房?jī)r(jià)格跌幅較之前明顯收窄。從漲跌情況來(lái)看，百城中僅深圳和成都兩城12月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。

從全年來(lái)看，二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”趨勢(shì)仍在，2024年百城二手住宅平均價(jià)格累計(jì)下跌7.26%，跌幅較2023年擴(kuò)大3.73個(gè)百分點(diǎn)。

具體到各梯隊(duì)城市來(lái)看，2024年，一線城市二手住宅價(jià)格累計(jì)下跌6.09%，9月末新政后，一線城市二手房?jī)r(jià)格回穩(wěn)明顯，四季度二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌0.33%，跌幅較三季度大幅收窄1.97個(gè)百分點(diǎn)；二線城市二手房?jī)r(jià)格2024年全年累計(jì)下跌7.63%，其中四季度跌幅較三季度收窄0.22個(gè)百分點(diǎn)；三四線代表城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)下跌7.35%。

以深圳為例，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)，2024年深圳二手住宅共網(wǎng)簽54487套，同比上漲66%，為近4年最高；價(jià)格方面，2024年全年深圳二手住宅成交均價(jià)6.3萬(wàn)元/平方米，同比下跌3%。二手房成交價(jià)格雖然下滑，但較2023年12%的跌幅已明顯縮小，四季度“止跌回穩(wěn)”跡象明顯。

量漲價(jià)跌的情況同樣出現(xiàn)在成都。2024年12月，成都二手房成交量達(dá)28563套，超過(guò)2023年3月的28189套，創(chuàng)下成都單月二手房成交量新高。至此，2024年全年成都二手房累計(jì)成交了約2223.1萬(wàn)平方米，同比2023年增加約5.17%；成交套數(shù)共計(jì)231376套，同比2023年增加約4.75%，創(chuàng)下成都二手房年成交量最高紀(jì)錄。但從成交價(jià)格來(lái)看，2024年成都二手房成交均價(jià)17373元/平方米，同比2023年下降了5.1%。

不過(guò)需要注意的是，2024年以來(lái)，成都市先后出臺(tái)一系列購(gòu)房支持政策，并通過(guò)“安家成都”系列活動(dòng)，不斷滿足群眾剛性和改善性住房需求，有力提振了房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。特別是2024年四季度以來(lái)，成都樓市成交規(guī)模及價(jià)格均在穩(wěn)步提升，二手房市場(chǎng)已連續(xù)2個(gè)月同比、環(huán)比均呈量?jī)r(jià)齊增態(tài)勢(shì)。

“2024年以來(lái)，房?jī)r(jià)仍處于持續(xù)下行通道，前三季度降幅高位徘徊，直至2024年9月26日中央政治局會(huì)議提出‘要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)’，定調(diào)政策轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)開始出現(xiàn)積極變化。”麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院分析指出，二手住宅價(jià)格跌幅在四季度取得了階段性收窄，年內(nèi)房?jī)r(jià)降勢(shì)大致呈現(xiàn)“前陡后穩(wěn)”特征。

值得一提的是，2024年除深圳、成都外，還有多個(gè)城市二手房成交量創(chuàng)下新高。如上海房地產(chǎn)市場(chǎng)2024年在歷經(jīng)了限購(gòu)、貸款、稅費(fèi)等多方面重大調(diào)整，新政效果在逐月的二手房成交數(shù)據(jù)中充分體現(xiàn)出來(lái)，2024年全年上海二手房成交約24.27萬(wàn)套，創(chuàng)下近3年來(lái)新高。

另?yè)?jù)廣州市住建局公布數(shù)據(jù)，2024年廣州全市二手住宅交易登記面積925.33萬(wàn)平米、同比增長(zhǎng)11.3%，二手住宅交易登記面積占住宅市場(chǎng)成交總量的53.3%，首次超過(guò)一手住宅。

“2025年全國(guó)商品住宅供應(yīng)總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較2024年或?qū)⒂兴啪?，新房成交?guī)模或?qū)⒀永m(xù)持穩(wěn)或穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。”克而瑞分析指出，從全年走勢(shì)來(lái)看，2025年上半年樓市止跌基本可以完成，而下半年或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，上海、杭州、成都、西安、天津、深圳等城市預(yù)期率先回穩(wěn)，其他城市回暖仍有待傳導(dǎo)。

麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院也指出，2025年，在政策的托底作用和市場(chǎng)需求的緩慢復(fù)蘇下，房?jī)r(jià)下行壓力或?qū)⒅饾u減輕，房?jī)r(jià)走勢(shì)將趨于平穩(wěn)和理性。但不排除市場(chǎng)分化依舊存在，一線及部分熱點(diǎn)二線城市有望率先止跌回穩(wěn)，但三四線城市短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力可能仍然不足。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖