出品｜搜狐地產(chǎn)&焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)
作者｜王迪
編輯 | 吳亞
當(dāng)閉眼買(mǎi)房升值時(shí)代結(jié)束，房?jī)r(jià)的起落漲跌，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)不僅是置業(yè)前景的研判指標(biāo)，更考驗(yàn)著心理承受度。
最近，崔翠因?yàn)榉孔拥膯?wèn)題很難過(guò)。幾年前，她在廣州增城購(gòu)買(mǎi)了一套復(fù)式四房，如今市場(chǎng)售價(jià)跌了40多萬(wàn)。
她算了一筆賬，購(gòu)房的成本是190萬(wàn)，加上32萬(wàn)要還的利息、首付60萬(wàn)近7年利息12萬(wàn)，購(gòu)房成本總計(jì)234萬(wàn)。可是，如今房子賣(mài)150萬(wàn)都賣(mài)不出去。
巨大的心理落差讓她陷入了懊悔之中。崔翠也想過(guò)直接買(mǎi)市區(qū)的房子，但是按照當(dāng)時(shí)二套政策要付七成首付的規(guī)定，她負(fù)擔(dān)不起。
現(xiàn)在廣州“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策放寬了首付比例，崔翠的錢(qián)又被這套房子套牢了。
如今，交房四年多，崔翠只住了一年，未來(lái)三年孩子還要去市區(qū)租房讀書(shū)，她陷入了懊悔之中。“我每天想起這個(gè)事情就睡不著覺(jué)，想到下跌的房?jī)r(jià)加利息共虧了84萬(wàn)，心痛到不行，感覺(jué)10年都白干了?！?/span>
搭乘地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)代紅利，很多人因?yàn)橘I(mǎi)房增值而獲利。但是，像崔翠一樣因?yàn)樘ゅe(cuò)周期節(jié)奏或買(mǎi)房失利的大有人在。在房產(chǎn)價(jià)值不斷縮水的時(shí)下，出售資產(chǎn)也成為最大難點(diǎn)。
搜狐財(cái)經(jīng)通過(guò)對(duì)話(huà)在廣州、北京、香港、杭州等地的購(gòu)房者、房產(chǎn)代理中介、地產(chǎn)專(zhuān)家、券商資產(chǎn)配置顧問(wèn)，透視房?jī)r(jià)下行時(shí)期的樓市群像及應(yīng)對(duì)舉措。
“房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)飆至400萬(wàn)，現(xiàn)在跌到200萬(wàn)”
今年48歲的李哲已經(jīng)在地產(chǎn)圈摸爬滾打18年，去年從某民營(yíng)房企被裁失業(yè)。他選擇了全職在家?guī)?，并兼職做社群電商團(tuán)購(gòu)糊口。
他告訴搜狐財(cái)經(jīng)，自己身邊有大把因?yàn)槭I(yè)及房?jī)r(jià)下跌，最后不想還貸、虧本賣(mài)房的案例。有朋友將廣州增城2018年購(gòu)入的兩套房賣(mài)了出去，首付不用買(mǎi)家給，只需接手余下的月供，這筆買(mǎi)賣(mài)合計(jì)虧掉200萬(wàn)元。
比起其他人，陳琛算是幸運(yùn)的。2016年，陳琛在廣州白云區(qū)購(gòu)置了一套總價(jià)100多萬(wàn)的房子，房子歷史最高點(diǎn)飆升至400萬(wàn)元。眼看著資產(chǎn)的不斷升值，他果斷將此前首套剛需房賣(mài)掉，置換了人生交易的第三套房子。
但是隨著地產(chǎn)的急轉(zhuǎn)日下以及2023年底失業(yè)，陳琛合計(jì)過(guò)要將目前白云區(qū)按揭貸款的房子賣(mài)掉。
當(dāng)時(shí)中介給他的回復(fù)是房子280萬(wàn)元能出售，他最終也沒(méi)出手。最近，他又咨詢(xún)了中介，中介的回復(fù)是：“200萬(wàn)元估計(jì)有人要?！?/span>
即便經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)的起落，陳琛的這套房子相比購(gòu)房?jī)r(jià)并沒(méi)有虧損。陳琛向搜狐財(cái)經(jīng)坦言，身邊有在2019年給孩子買(mǎi)房的朋友，目前房?jī)r(jià)跌去了一半，但是現(xiàn)在也沒(méi)舍得賣(mài)掉。
陳琛很坦然，在他看來(lái)，只要不賣(mài)就不算虧。“這一套每個(gè)月收4000租，我現(xiàn)在選擇的方式是以租金抵房貸，另一套自己住。我這么佛的人，現(xiàn)在感覺(jué)很幸福。嫌什么‘鞋子’不舒服，有人連‘腳’都沒(méi)有?！标愯?duì)搜狐財(cái)經(jīng)稱(chēng)。
李瑩的心態(tài)波動(dòng)則主要來(lái)自家里人。她說(shuō)，最近家里人突然想把深圳的房子賣(mài)調(diào)，原因是還了快五年的房貸，結(jié)果本金只還了十幾萬(wàn)，不想再還房貸了，因?yàn)榉孔泳嚯x工作的地方有一定的距離。但是，如果現(xiàn)在出手，直接會(huì)虧個(gè)小一百萬(wàn)，再加上2015年購(gòu)買(mǎi)的商鋪，關(guān)于房產(chǎn)的投資差不多會(huì)虧掉兩百萬(wàn)。
家里人想及時(shí)止損，不想李瑩年紀(jì)輕輕被房子套牢。沒(méi)有房子想住哪里住哪里，也有更多的現(xiàn)金，生活品質(zhì)也會(huì)提高。
李瑩的想法卻覺(jué)得有房子自住挺好的。雙方因此產(chǎn)生了分歧。
叢林也是在買(mǎi)房大軍中遭遇資產(chǎn)縮水的的一員。此前，他在天津?qū)氎尜?gòu)置了一套45萬(wàn)的房子。他告訴搜狐財(cái)經(jīng)，目前房?jī)r(jià)縮水了一半多，現(xiàn)在也不好出手，目前還要還款?！安贿€怎么辦，說(shuō)多了都是淚呀?！眳擦终f(shuō)道。
房?jī)r(jià)下行與加杠桿之間的矛盾
通過(guò)湊齊首付加杠桿買(mǎi)房，不僅能實(shí)現(xiàn)住的需求，而且房?jī)r(jià)增值部分正好抵扣銀行貸款利息及通脹，這是諸多購(gòu)房者不惜背負(fù)20年、甚至30年房貸購(gòu)房的原因。只是，這套玩法在房地產(chǎn)的深度調(diào)整周期中失效了。
根據(jù)1月17日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，去年12月全國(guó)70個(gè)城市的二手房自2014年10月以來(lái)首次全部下跌。其中，北上廣深等一線城市也延續(xù)跌勢(shì)，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。
僅就一線城市深圳來(lái)看，據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，深圳二手房成交均價(jià)從8字頭跌到7字頭，已經(jīng)跌至6字頭。2023年四季度，深圳二手房成交均價(jià)6.5萬(wàn)元/平方米，比2021年歷史最高點(diǎn)8.3萬(wàn)元/平方米跌22%，比2022年跌12%。
更為嚴(yán)重的情況是，當(dāng)房總價(jià)下跌到比貸款額還低時(shí)的情況。這就造成了經(jīng)濟(jì)學(xué)術(shù)語(yǔ)——“負(fù)資產(chǎn)”一詞。如某人有一套房，購(gòu)入時(shí)為市價(jià)150萬(wàn)元，目前跌價(jià)后市價(jià)為90萬(wàn)元，而他欠的按揭貸款和利息卻高達(dá)100萬(wàn)元，那么他的負(fù)資產(chǎn)率就是10%。
一位資深券商對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，中國(guó)居民負(fù)債目前的杠桿率很高，杠桿率是用居民的資產(chǎn)除以個(gè)人債務(wù)，在杠桿率里，資產(chǎn)大部分是房地產(chǎn)，最大的資產(chǎn)縮水來(lái)源將是房地產(chǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌，資產(chǎn)不得不降價(jià)出售，在這種情況之下，就會(huì)有一部分居民“資不抵債”。
“除非十幾年前買(mǎi)房的人會(huì)好一些，年紀(jì)大的已經(jīng)都還清房貸。因?yàn)榉績(jī)r(jià)原來(lái)很低，問(wèn)題可能不大。只要在十年之內(nèi)買(mǎi)房子的年輕人，很多面臨著房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題?！痹撐蝗耸咳绱吮硎?。
在地產(chǎn)上行周期，通過(guò)銀行貸款加杠桿“人人皆可買(mǎi)房”，并能坐享財(cái)富增值。但是，瘋狂的杠桿也催生了巨大的地產(chǎn)泡沫。
根據(jù)央行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告（2023）》，2022年末，中國(guó)居民部門(mén)的杠桿率為71.8%，比上年末降低了0.6個(gè)百分點(diǎn)。要知道，2008年12月時(shí)中國(guó)居民部門(mén)杠桿率是17.9%，而到了2017年6月快速上升到46.8%，不到10年間上升了1.6倍。
匯生國(guó)際資本總裁黃立沖對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去幾十年里經(jīng)歷了前所未有的增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上賺到錢(qián)的經(jīng)歷使得一些中年人認(rèn)為投資房地產(chǎn)是賺錢(qián)的不二法門(mén)。這種情況可能導(dǎo)致過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而忽視了其他投資渠道和多元化投資的重要性。
“很多中年人可能沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退。這可能導(dǎo)致他們?cè)谕顿Y決策時(shí)過(guò)于樂(lè)觀，沒(méi)有為可能的經(jīng)濟(jì)下行周期做好準(zhǔn)備?！秉S立沖如此表示。
內(nèi)地步香港樓市后塵？
內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是香港的擁躉，從最初學(xué)習(xí)香港“賣(mài)樓花”的房地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，到如今內(nèi)地的境況能在香港樓市軌跡中找到影子。
香港樓市也經(jīng)歷過(guò)泡沫期。1991年，港英政府實(shí)施低利率政策，刺激了香港房?jī)r(jià)飆升?！?997年之前不在香港買(mǎi)房子就是傻子”，這催生了香港人人炒房的境況，居民負(fù)債率普遍在70%以上，有人甚至加到110%。這意味著不但要拿70%以上的收入還房貸，甚至要透支借款來(lái)還房貸。
根據(jù)香港金融管理局的資料顯示，香港負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題最為嚴(yán)重的時(shí)期大概為2003年6月，當(dāng)時(shí)共有約10.57萬(wàn)宗負(fù)資產(chǎn)按揭，占所有按揭的22%，涉及金額1650億港元，按揭金額與抵押的比例為128%，估計(jì)這些貸款的無(wú)抵押部分約值360億港元，意味著香港銀行單在按揭市場(chǎng)便需承擔(dān)360億港元的壞帳風(fēng)險(xiǎn)。
一個(gè)典型的案例是，“天后”王菲在1997年以七成按揭，4800萬(wàn)港元購(gòu)入沙田寶松苑豪宅，每月供款額達(dá)29萬(wàn)港元，分20年供款。兩年后，王菲這所豪宅只能以半價(jià)出售。
鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，香港與內(nèi)地一樣，曾經(jīng)歷過(guò)城市擴(kuò)容、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。也算是周期的結(jié)果：一是城鎮(zhèn)化周期，二是經(jīng)濟(jì)和金融的周期，這兩個(gè)周期對(duì)房?jī)r(jià)影響比較大。此后，香港經(jīng)歷了1998年的金融危機(jī)資本外逃、港幣貶值等境況導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水。
在張宏偉看來(lái)，雖然內(nèi)地樓市走向有點(diǎn)像此前香港樓市的軌跡，但是調(diào)整深度現(xiàn)在還沒(méi)有達(dá)到當(dāng)時(shí)香港樓市的深度?！叭绻磥?lái)兩三年持續(xù)下跌的話(huà)，就有點(diǎn)像了。但是未來(lái)兩三年應(yīng)該是一個(gè)逐漸上行的趨勢(shì)?！睆埡陚ト绱祟A(yù)測(cè)。
此外，針對(duì)市場(chǎng)中買(mǎi)房虧損案例，張宏偉的理解是，一是買(mǎi)房的時(shí)機(jī)不太對(duì)，二是房子的地段問(wèn)題。比如，剛好買(mǎi)在2017年、2018年這一市場(chǎng)周期的高點(diǎn)，樓市已經(jīng)有泡沫了。此時(shí)，未來(lái)三五年市場(chǎng)肯定會(huì)回落，出現(xiàn)價(jià)格下跌情況。
“周期是有變化的，進(jìn)入高點(diǎn)后就會(huì)下跌，下跌到一定程度，頂多再下跌個(gè)半年或一年，未來(lái)三五年大概率就是上漲周期。”在他看來(lái)，買(mǎi)市中心的房子更具有抗跌性，如果是遠(yuǎn)郊區(qū)域的話(huà)，有可能跌到30%-50%。比如，買(mǎi)北京燕郊區(qū)域有可能會(huì)腰斬得更多。
以熱門(mén)城市杭州來(lái)看，一位杭州奧體世紀(jì)城的代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)人員告訴搜狐財(cái)經(jīng)，在他所接觸的客戶(hù)中，多數(shù)是因?yàn)橹庇缅X(qián)才降價(jià)賣(mài)房的，近期奧體濱江觀品有業(yè)主因?yàn)榧笔劢祪r(jià)200多萬(wàn)售房房屋，最終成交總價(jià)1680萬(wàn)元。
“杭州樓市目前的情況是，分化明顯，階段性上漲的區(qū)域主要以錢(qián)江新城、錢(qián)江世紀(jì)城等核心版塊為主?！鄙鲜鋈藛T稱(chēng)。
雖然市場(chǎng)境況仍不容樂(lè)觀，但是58安居客研究院院長(zhǎng)張波表達(dá)了樂(lè)觀的態(tài)度。在他看來(lái)，從12月70城二手房市場(chǎng)來(lái)看，目前一線城市的降幅已收窄，房?jī)r(jià)見(jiàn)底回升的動(dòng)能正在儲(chǔ)蓄中，而二、三線城市降幅保持了相同節(jié)奏，鄭州、武漢、南京、廈門(mén)等地的二手房受新房?jī)r(jià)格調(diào)整影響，加之二手房掛牌量不斷增多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行壓力增大，這一趨勢(shì)預(yù)計(jì)還將在今年一季度持續(xù)。
投資不要盲目，要適配
過(guò)去幾十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，使得很多人將買(mǎi)房視為一種可靠的保值和增值方式。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和政策調(diào)控的加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸走高。
福耀玻璃工業(yè)集團(tuán)股份有限公司創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)曹德旺就曾指出：“房子是用來(lái)住的，不建議窮人著急買(mǎi)房子，房地產(chǎn)投資很容易背負(fù)高風(fēng)險(xiǎn)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)則是：“買(mǎi)房子不是保本的買(mǎi)賣(mài)，如作為投資品購(gòu)買(mǎi)應(yīng)謹(jǐn)慎?！?/span>
有專(zhuān)家稱(chēng)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，意味著房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨下跌壓力。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局顯示，2023年，商品房銷(xiāo)售額11.66萬(wàn)億元，下降6.5%，相當(dāng)于跌回到了2016年11.76萬(wàn)億元的水平。其中，住宅銷(xiāo)售額下降6.0%。2023年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積僅剩11.17億㎡，創(chuàng)下近十年以來(lái)的新低。
在庫(kù)存量方面，全國(guó)商品房庫(kù)存量為6.73億㎡，連續(xù)四年上升，2023年升幅為19.0%，創(chuàng)下2017年以來(lái)新高，正在接近史上最高年份—2015年（71853萬(wàn)㎡）。此外，2023年的全國(guó)住宅新開(kāi)工面積約6.9億㎡（69286萬(wàn)㎡），創(chuàng)下了近十年以來(lái)的新低。在人口方面，2023年年末全國(guó)人口比上年末減少208萬(wàn)人。人口自然增長(zhǎng)率為-1.48%。
對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)的前景，一位有10年經(jīng)驗(yàn)的券商財(cái)富顧問(wèn)對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出，過(guò)去實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)的是房產(chǎn)，閉眼睛買(mǎi)房就贏了。但是現(xiàn)在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，以及人口結(jié)構(gòu)的變化，都不會(huì)再將房地產(chǎn)作為核心支柱。
她認(rèn)為，就資產(chǎn)配置來(lái)看，如果是剛需買(mǎi)房，該配置配置。但是如果是投資，北京除三環(huán)內(nèi)的房子外，其余就不必了。所謂順勢(shì)而為就是，不再單一持有某一類(lèi)資產(chǎn)，通過(guò)組合投資降低風(fēng)險(xiǎn)。
為此，她建議，應(yīng)該多配權(quán)益資產(chǎn)。在投資組合中，加大權(quán)益占比。比如，股債商，原來(lái)占比4:5:1，現(xiàn)在可以調(diào)整為7:2:1。
另一位國(guó)信證券理財(cái)顧問(wèn)則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)表示，當(dāng)前更好的方式是做資產(chǎn)配置，投資股票和房產(chǎn)不是特別好的選擇，建議投資債券類(lèi)的資產(chǎn)。
對(duì)于房產(chǎn)購(gòu)置，張宏偉的建議則是，從未來(lái)三五年來(lái)看，一線城市只要不是近郊或遠(yuǎn)郊太偏的地方還是能買(mǎi)的。樓市基本面已經(jīng)跌了四五年了，未來(lái)整體來(lái)講應(yīng)該會(huì)是一個(gè)上行周期，只是沒(méi)有那么快顯現(xiàn)出來(lái)。
針對(duì)住宅市場(chǎng)，高力國(guó)際華北區(qū)董事韓默則對(duì)搜狐財(cái)經(jīng)指出：“可以先觀望?！?/span>
（崔翠、陳琛、李哲、叢林皆為化名）?
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還沒(méi)有評(píng)論，來(lái)說(shuō)兩句吧...