財聯(lián)社3月21日訊（記者 李迪）今年以來，REITs市場熱度居高不下，市場也迎來多個首單項目，如首單農(nóng)貿(mào)市場公募REIT、首單醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施REIT等。近日，首單數(shù)據(jù)中心類REIT也已經(jīng)上報。

對于REITs市場的持續(xù)上新，業(yè)內(nèi)人士分析稱，常態(tài)化發(fā)行機制、優(yōu)化擴募規(guī)則以及擴大資產(chǎn)范圍等一系列政策，對于REITs底層資產(chǎn)的持續(xù)豐富化起到了重要作用。此外，隨著險資等中長期資金對不同類型項目需求在提升，各地方不同類型存量資產(chǎn)的盤活需求也在提升，這兩個因素也推動越來越多類型的REITs項目面世。

展望未來，有業(yè)內(nèi)機構(gòu)預(yù)計，到2025年末，公募REITs規(guī)模有望達到2450億元，而REITs市場的持續(xù)發(fā)展也有望為投資者提供更多優(yōu)質(zhì)投資標的。

年內(nèi)多個首單項目面世，REITs底層資產(chǎn)持續(xù)擴容

今年以來，REITs行業(yè)已迎來多個首單項目。1月24日，易方達華威市場REIT上市，該產(chǎn)品為首單農(nóng)貿(mào)市場公募REIT。2月17日，國泰君安濟南能源供熱REIT上市，該產(chǎn)品為首單市政基礎(chǔ)設(shè)施公募REIT。2月26日，華夏金隅智造工場REIT上市，該產(chǎn)品為首單以城市更新項目為底層資產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園REIT。2月27日，匯添富九州通醫(yī)藥REIT上市，該產(chǎn)品為首單醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施REIT。

此外，3月10日晚間，南方基金上報南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT，是首單數(shù)據(jù)中心類REIT產(chǎn)品。

這意味著，REITs底層資產(chǎn)有望進一步迎來類型突破。國信證券分析指出，常態(tài)化發(fā)行機制下，預(yù)計將有更多領(lǐng)域的“首單”項目納入公募REITs發(fā)行范圍，文旅基礎(chǔ)設(shè)施、養(yǎng)老、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域也有望迎來新突破。

對此，業(yè)內(nèi)人士指出，政策支持是REITs底層資產(chǎn)持續(xù)豐富化的重要原因之一。

中信建投明陽智能新能源REIT基金經(jīng)理劉長飛指出，監(jiān)管部門通過構(gòu)建常態(tài)化發(fā)行機制、優(yōu)化擴募規(guī)則以及擴大資產(chǎn)范圍等一系列舉措，為REITs的發(fā)展精心打造了一套“政策工具箱”。

劉長飛還分析稱，“2024年，消費基礎(chǔ)設(shè)施、水利設(shè)施類項目成功加入REITs資產(chǎn)大家庭，2025年，首單市政設(shè)施類REIT順利落地，這一系列標志性事件，意味著REITs資產(chǎn)類型已成功突破至民生服務(wù)領(lǐng)域。此外，稅收優(yōu)惠政策的實施，大幅降低了原始權(quán)益人的發(fā)行成本，也極大地激發(fā)了市場活力?！?/p>

近期，公募REITs領(lǐng)域也迎來重要政策利好。北京市發(fā)展改革委面向社會公開征集基礎(chǔ)設(shè)施REITs意向儲備項目。領(lǐng)域范圍包括交通基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，其中新型基礎(chǔ)設(shè)施包括人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項目，物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市等項目。這意味著，REITs的底層資產(chǎn)類型有望繼續(xù)創(chuàng)新擴容。

劉長飛也指出，REITs底層資產(chǎn)類型的多元化以及市場前景的廣闊性，不僅為投資者提供了更多元化的投資選擇，也為實體經(jīng)濟的發(fā)展注入了新的活力。

長期資金需求、資產(chǎn)盤活需求推動REITs類型擴容

除政策支持外，長期資金對投資項目的需求、存量資產(chǎn)原始權(quán)益人對資產(chǎn)盤活的需求也在持續(xù)推動REITs底層資產(chǎn)逐步擴容。

分析我國公募REITs底層資產(chǎn)持續(xù)擴容的原因時，中信建投明陽智能新能源REIT基金經(jīng)理劉長飛認為，政策支持力度的持續(xù)增強、市場需求的強勁牽引以及資產(chǎn)盤活需求的緊迫性，共同推動了這一發(fā)展態(tài)勢。

市場需求方面，在利率下行的背景下，長期資金需要REITs這類資產(chǎn)來做穩(wěn)健配置。為滿足長期資金對REITs日益增長的投資需求，REITs的項目類型也在持續(xù)擴展。

劉長飛指出，公募REITs憑借穩(wěn)定的分紅特性以及較低的波動率，成功吸引了保險資金、社?；鸬乳L期資金的高度關(guān)注。倉儲物流、消費基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房等領(lǐng)域的REITs，由于兼具收益穩(wěn)定性與增長潛力，已然成為機構(gòu)資金布局的熱門選擇。

此外，存量資產(chǎn)盤活需求也在推動REITs底層資產(chǎn)持續(xù)擴容。隨著我國公募REITs的發(fā)展，多個產(chǎn)品在盤活存量資產(chǎn)方面發(fā)揮重要作用。以中信建投明陽智能新能源REIT為例，該產(chǎn)品的成功發(fā)行為明陽智能集團回籠資金3.2億元，并帶動超十億元新增投資。

業(yè)內(nèi)人士指出，我國存量固定資產(chǎn)的市場規(guī)模龐大，且許多項目存在資產(chǎn)盤活的需求，這些需求也推動了REITs資產(chǎn)類型的逐步多樣化。

劉長飛分析稱，“地方政府與企業(yè)借助REITs這一工具，成功實現(xiàn)了“存量變現(xiàn)+增量投資”的良性閉環(huán)。此外，已上市的REITs還能夠通過擴募收購新的資產(chǎn)。公開數(shù)據(jù)顯示，2024年REITs擴募規(guī)模較上一年同比增長65%，進一步為資產(chǎn)多樣性的拓展提供了廣闊空間?！?/p>

REITs規(guī)模有望繼續(xù)突破，投資者或?qū)⑹芤?/strong>

多重因素推動下，不僅REITs底層資產(chǎn)類型有望持續(xù)擴容，REITs的行業(yè)規(guī)模和發(fā)展前景也有望提升。

今年以來，已有5只REITs上市。此外，南方潤澤科技數(shù)據(jù)中心REIT、華夏華電清潔能源REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT、中銀中外運倉儲物流REIT、華泰蘇州恒泰租賃REIT等REITs項目已上報并在等待發(fā)行。未來若這些REITs也成功上市，我國REITs市場規(guī)模有望繼續(xù)擴大。

中信建投發(fā)布的REITs2025年投資策略展望中預(yù)計，到2025年末，公募REITs規(guī)模有望達到2450億元。

而REITs市場的持續(xù)發(fā)展也有望為投資者提供更多優(yōu)質(zhì)投資標的。

一中型公募投研人士對記者表示，“在利率下行的背景下，大家都在尋找穩(wěn)定且收益相對較高的資產(chǎn)，而這類資產(chǎn)十分稀缺。而REITs就是較為穩(wěn)定且收益相對較高的投資選擇。未來REITs市場持續(xù)發(fā)展，投資者也有望獲得更多類型的投資標的，這對投資者來說是個好事情。”

劉長飛也指出，隨著各方面因素的協(xié)同作用，公募REITs市場正從試點探索階段穩(wěn)步邁向全面發(fā)展階段。政策全力推進創(chuàng)新工具落地。Pre-REITs基金聚焦基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)前期培育，為項目開發(fā)、建設(shè)、運營初期提供資金，助力項目符合REITs發(fā)行標準，有望為REITs市場輸送更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

劉長飛還分析稱，此外，大力推動擴募機制落地，讓已上市REITs產(chǎn)品能通過擴募籌集資金收購優(yōu)質(zhì)新資產(chǎn)，實現(xiàn)規(guī)模擴張，提升盈利能力與市場競爭力，也有望進一步豐富投資者的選擇。

（財聯(lián)社記者 李迪）